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决定房价变化的因素有哪些,未来房价降还是涨
发布时间: 2020-06-26 来源:未知 点击次数:

原标题:决定房价变化的因素有哪些,未来房价降还是涨

决定房价变化的因素有哪些,未来房价降还是涨

虽然从目前楼市情况来看,房价已经基本趋稳,除少数城市之外,多数城市房价不再上窜下跳。但是,疫情的发生,又给楼市带来了许多不确定性。特别是一些地方采取了刺激楼市的政策,尤其是以人才引进为借口的救市政策,导致房价又出现了一些反复。因此,有人提出问题,决定房价变化的因素到底有哪些,未来房价到底会降还是会涨。

这个问题太大,大得有点难以回答。决定房价变化的因素很多,有市场需求因素,有政府行为因素,有货币发行因素,有经济发展因素,有居民住房观念因素等。

从市场需求来看,由于中国是一个人口大国,特别是中国的城市化步伐在加快,如果要达到发达国家水平,城市人口会大量增加,其对住房的需求也会大量增加。不仅刚性需求会很大、改善性需求也会很大。所以,单纯从市场需求来看,未来的房价是很难下降的。至少,短期内不大可能下降。而对一、二线城市来说,房价还要出现一定幅度的上涨。只是,上涨的速度不会像前些年那样快,幅度也不会像前些年那样大。

从政府行为来看,地方政府对来自于土地开发方面的需求还是很大的,不仅有政绩方面的需求,还有资金方面的需求。政绩方面,房地产开发的即时效应很强,只要开发,就会出政绩,就能拉动经济增长。而实体企业,则过程相对较长,且受市场变化很大。所以,政府从政绩的角度考虑,会推动房地产市场发展。同时,对地方政府对资金的要求来看,且不说如何消化政府债务,仅每年建设所需要的资金,也不可能完全依靠发债和财政收入,土地收入仍然是地方政府建设的主要资金来源。所以,也会从客观上推动房价的上涨。

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从货币发行的角度来看,为了应对金融危机和新冠疫情,全球都出现了大水漫灌现象,发行的货币会成为未来全球经济发展的严重问题之一。特别是美国,无限量货币的发行,一定会通过转嫁危机和风险的方式,让其他国家买单。所以,未来全球性通货膨胀是改变不了的事实。而在国内,货币发行也是明显偏多的。原因不是中国爱发货币,而是应对金融危机和疫情影响必须做出的行为,且是为了对冲全球都在量化宽松。否则,会对中国经济极为不利。在通货膨胀压力很大的情况下,对房价的影响也是比较大的,上涨的动力是存在的。只是,这样的房价上涨,是伴随着货币贬值而涨的,非房价的单向上涨,而是与其他物品一起上涨。到时候,居民收入也会较快上涨。

从经济发展因素来看,随着经济发展速度加快,经济总量增大,居民收入增长,特别是居民购买力增强,客观上也会对市场需求产生积极影响。在这样的情况下,房价上涨的内在动力会增强。事实也是,经济发展本身就会伴随着物价的上涨而增长,经济增长也会在一定程度上带动房价上涨。所以,从经济发展的角度来看,房价上涨也是概率更大的方面。

从居民购房观念来看,如果广大居民仍然坚持必须拥有自主产权的住房,而不是租房,那么,市场的需求会很大,供需矛盾会继续存在。如此,对房价的影响也是正向的,推动的。只有当广大居民的住房观念发生变化,购房不成为主要目标,而是选择租房,那么房价上涨的速度会放慢,甚至因为需求减少而出现下跌现象。因此,房价如何变化,需要看居民对待房子的态度,看愿意租房的居民有多少、比例有多大。如果有一半以上的居民选择租房,那么,房价上涨的动力就会减弱。

从房价的内在矛盾来看,目前的房价与居民的收入水平、购买力相比,显然是偏高的,是存在一定水分的。因此,房价上涨过程中,如何消化水分,对房价变化的影响较大。从总体上讲,只要不是外力推动,按照市场需求的实际情况,几年内不应当具有房价继续较快上涨的动力,而需要消化水分。所以,房价难以上涨。

综上所述,房价上涨的压力还是比较大的,需要正确对待。但是,在“房住不炒”定位下,如果能够把地方政府对房地产市场的依赖度降低,房价还是难以持续上涨的,而是会在涨跌互现中逐步进入稳定状态。而从未来来看,房价还是要上涨的,只是上涨的速度会比较平稳。

作者:谭浩俊